Hírek részletes

Tőzsdére megy a Duna House - Mit kapnak a befektetők?
Heteken belül elkezdõdhet a kereskedés a Duna House részvényeivel. A vállalat mostanra jóval több, mint ingatlanközvetítõ cég, a bevételek egyre nagyobb hányadát a pénzügyi és egyéb szolgáltatások közvetítése adja, ráadásul nem sokára ingatlanalapot is indít a vállalat, és komoly ingatlanportfóliót is vásároltak. Megnéztük, mit érdemes tudni a cégrõl és a hamarosan induló részvénykibocsátásról.

Üzleti modell

A Duna House

• franchise hálózaton és saját irodákon keresztül elsõsorban új és használt lakóingatlanok értékesítésével, lakóingatlanok bérbeadásával és kereskedelmi ingatlanok közvetítésével foglalkozik, a cégcsoport üzemelteti Magyarország legnagyobb lakóingatlan-közvetítõ franchise hálózatát,
• emellett pénzügyi szolgáltatások (lakás célú hitelek, lakástakarék pénztári és biztosítási termékek, a DH tavaly 18,2 milliárd forint lakáshitelt és 5,3 milliárd forint összegû lakástakarékpénztári megtakarítást közvetített) és
• kapcsolódó szolgáltatások (ingatlan kezelési, energetikai tanúsítvány készítése, értékbecslés) közvetítésével is foglalkozik,
• de hamarosan indul az ingatlanalap kezeléssel foglalkozó Impact Asset Management Alapkezelõ,
• és a társaság a bérbeadásból származó hozam és a várható potenciális értéknövekedés miatt saját ingatlanportfólióval is rendelkezik (ennek értéke jövõre elérheti a 2-2,5 milliárd forintot).
• A DH anyavállalata az egyik leányvállalatán keresztül Csehországban is jelen van, ez az operáció a részvénykibocsátást követõen a DH-hoz kerül. A tervek szerint 1-2 éven belül ott is franchise rendszert építenek ki.

A bevételek nagy része még mindig az ingatlanközvetítésbõl származik, de egyre nagyobb szeletet hasít ki a pénzügyi szolgáltatások közvetítése.

Az üzleti modell fontos pillére a franchise rendszer, a Duna House és a Smart Ingatlan márkanév alatt mûködõ franchise 127 irodából áll és 1400 értékesítõvel dolgozik.

A szegmens a bevételek és az operatív eredmény közel harmadát adja. A bevételek jellemzõen fix és forgalomarányos díjakból származnak, melyeket hosszú távú (jellemzõen öt éves) szerzõdések keretein belül fizetnek a franchise-partnerek. A fix díjak a szerzõdéskötéskor területenként fizetendõ belépési díjakat és hosszabbítási díjakat (jellemzõen 2-5 millió forint) és forgalomarányos havidíjakat (a havi forgalom 10%-a, de a minimum díjak miatt jellemzõen ténylegesen 11-12%-át realizálják a hálózati forgalomnak) tartalmaznak.

Eredményesség

Az 5 szegmensben (franchise, saját iroda, pénzügyi termékek közvetítése, kapcsolódó szolgáltatások értékesítése, ingatlan befektetések) a vállalat tavaly 2,4 milliárd forint árbevételt ért el, idén az elsõ félév alapján további 29 százalék volt a növekedés.

A közvetlen és közvetett költségek az árbevétel 65 százalékát viszik el, a legnagyobb szeletet az eladott áruk és szolgáltatások (nagyrészt a hitelközvetítés jutalékköltsége) és az igénybevett szolgáltatások (pl. egyéb szakmai szolgáltatások: az IT fejlesztéshez, a marketing eseményekhez és reklámokhoz, a PR és elemzési tevékenységhez igénybevett szolgáltatások elszámolása) teszik ki. A személyi jellegû költségek az árbevétel 10 százalékára rúgnak (az átlagos statisztikai létszám 56 fõ).

A DH profitábilis, a nettó profit marzs 30 százalék közelében áll.

A jegyzés fontosabb részletei

• A nyilvános részvényjegyzésre november 9-20 között kerül sor, a társaság emellett zárt körben is ad el részvényeket minõsített befektetõk számára (intézményi értékesítés)
• A Duna House 3 millió részvényébõl 1 millió darab kerülhet értékesítésre, ami további 100 ezer darabbal emelkedhet (opció - green shoe részvények)
• A nyilvános értékesítésben (az egyik tulajdonos ad el részvényeket) minimum 180 ezer darab kerülhet értékesítésre, illetve ez további legfeljebb 600 ezer darabbal növelhetõ (amit a zártkörû részvényértékesítésbõl csoportosítanak át)
• Zárt körben maximum 820 ezer részvény kerül értékesítésre
• A maximális kibocsátási ár 4250 forint, itt azonban fontos kiemelni, hogy a nyilvános értékékesítésben ugyanazon az áron jutnak a részvényhez a befektetõk, mint a zártkörûben, kivéve, ha az utóbbiban 4250 forintnál magasabb ár alakulna ki
• Az értékesítésbõl összesen 765-4675 millió forint folyhat be
• A tranzakciónak fontos eleme, hogy a befolyó összeg elsõ része tõkeemelésbe megy, csak az afölötti összeg az exit. 2640 millió forintig a befolyt összeg 95 százaléka, vagyis maximum 2508 millió forint a tõkeemelés. Ez alapján jelentõs exit csak akkor lesz, ha a jegyzési igények ezt indokolják és lehetõvé teszik, vagyis a tõkeemelés/exit szcenáriók így néznek ki a maximális ár mellett: a jegyzés érvényességének minimumán 727/38 millió forint, a 95 százalékos küszöbértéknél 2508/132 millió forint, a teljes értékesíthetõ csomagnál 2508/2167 millió forint.
• A cég az adózott eredmény legalább 47 százalékát kifizetné osztalékként, ezt deklarált osztalékpolitikaként fogalmazták meg
• Az igazgatóságba az értékesítést követõen az intézményi befektetõk 1 tagot delegálhatnak
• Arról egyelõre nem beszéltek, hogy a késõbbiekben is sor kerülhet-e tõzsdén keresztül történõ forrásbevonásra
• A befolyó forrásból elsõsorban a régiós terjeszkedést finanszíroznák, a DH elsõsorban a jelenlegi tevékenységi körébe illõ társaságokat venne meg, jelenleg több lehetséges felvásárlási célpont megvásárlásáról folytatnak tárgyalásokat. A DH 200 millió forintért megvásárolja cseh operáció 80 százalékát.

Mi a fantázia a Duna House-ban?

• A magyarországi ingatlanpiac élénkül: nem csak a tranzakciószámok, de a lakásárak is emelkednek, ezzel párhuzamosan pedig a jutalékbevételek is bõvülhetnek
• Magyarországon az ingatlanközvetítõkön keresztül bonyolított tranzakciók aránya (~40%) tovább konvergálhat a fejlett országok szintjéhez (~70-90%)
• A hitelkereslet élénkül, a pénzügyi szolgáltatások közvetítése is felfuthat
• A DH ingatlanokba fektet, ezek egyrészt a bérleti díjakon (és a bérleti díjak emelkedésén) keresztül bevételt hoznak, másrészt az ingatlanok értékének emelkedésébõl is profitálhat a DH
• A vállalat nem csak a hazai ingatlanpiac felfutásából, de a nemzetközi terjeszkedésbõl is profitálhat
• Amennyiben intézmények is részt vesznek a jegyzésen, a DH papírjainak elemzõi lefedettsége is magas lehet
• A DH nem csak növekedési sztorit kínál, de osztalékot is fizet, az általunk kalkulált osztalék alapján az osztalékhozam 3,3 százalék

Fontosabb kockázatok

• A hazai ingatlanpiacon az elmúlt hónapokban volt egy nagyobb felfutás, nem tudhatjuk, mikor jön (ha jön) korrekció. Nyilvánvalóan a tulajdonosok jó ingatlanpiaci környezetben, magas árazás mellett vonnának be forrást, kérdés, nem a csúcson szállnak-e be a befektetõk.
• Az elõzõ ponthoz kapcsolódik, hogy a DH árbevétele, profitja, profitmarzsai is a csúcson vagy csúcs közelben vannak, kérdés, lehet-e innen érdemben javulást elérni.
• A kibocsátás lehetõséget ad a mostani tulajdonosoknak egy jelentõsebb exitre, szívesebben látnánk, ha a kibocsátásból befolyó összeget teljes egészében visszaforgatnák a vállalatba. (jelentõsebb exit csak akkor lesz, ha 2640 millió forintot meghaladó kereslet alakul ki (green shoe nélkül)
• A mostani tulajdonosok 1 éves moratóriumot határoztak meg a részvényeik eladására, azután viszont akár nagyobb részvénymennyiség is piacra kerülhet, ez a kínálat növekedésével lenyomhatja a részvények árfolyamát.
• A GVH több eljárást is folytat a DH-csoport tagjával szemben, akár jelentõs bírság is várhat a vállalatra az eljárások végén.

Olcsó vagy drága?

Hogyan kalkuláltunk:

• A részvényenként maximum 4250 forintos árral és a maximum 1,1 millió darabos részvényértékesítéssel kalkulálunk
• Az idei adózott eredmény becslésünkhöz az idei elsõ féléves eredményt és a 2015/2014-es eredménydinamikát is figyelembe vettük (korábbi gyorsértékelésünkhöz képset valamivel magasabb adózott eredménnyel kalkulálunk, így alacsonyabb P/E ráta adódik)

Számításaink szerint 2015-re 14,1-es P/E ráta adódik, ami nem tûnik magasnak, fõként annak fényében, hogy a vállalat organikusan (az elmúlt 2 évben az árbevétel közel 20, az adózott eredmény 40 százalék feletti ütemben bõvült, a Raiffeisen várakozásai szerint organikusan a következõ években 10 százalék körüli árbevétel- és 8 százalék körüli profitbõvülés várható) és akvizíciókon keresztül (erre szolgál az IPO) is növekedhet.

Ráadásul azt is érdemes kiemelni, hogy a végleges jegyzési ár az intézményi jegyzés eredményétõl függõen akár a 4250 forintos maximális ár alatt is alakulhat, az pedig még kedvezõbb árazást jelentene.

Nem könnyû hasonló profilú, hasonló piacon mûködõ tõzsdén jegyzett ingatlanközvetítõt találni, a cég vezetõi által elõszeretettel emlegetett Realogy vagy a Re/Max P/E alapon jóval magasabban árazott cég, igaz azoknál a következõ években jóval magasabb a várt átlagos profitbõvülés (19 illetve 13 százalék).